房價是假跌?4大事件,3大訊號告訴你答案!

2017-02-19

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來源:房產頭條

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來源:綜合自智谷趨勢(ID:zgtrend)、大偉看樓市(ID:zdw123zdw123zdw)、央視財經(ID:cctvyscj)、中介勝經(ID:gh_53c469607f3b)、金融大爆點(ID:wangdaicanyue)   


最近房價肯定沒漲,但很多人期望的跌也沒看到!未來你可能會看到部分資料上開始下調,但如果下午提到的這個數字不跌,房價更多隻是假摔。


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房價是中國大眾話題,全國10幾億人,會說話的基本都煩惱房價。2016年房價暴漲了,所以很多踏空的人期待能夠在2017年上車。


下面還是聊聊資料:很多人關心的一個問題:


為什麼調控從2016年930開始,到現在已經4個多月了,中國房價還沒跌?(合肥那種數字遊戲不算)


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2016年1月資料顯示:住戶部門貸款增加6075億元。其中,短期貸款增加1292億元,中長期貸款增加4783億元:


2016年9月住戶中長期貸款約5741億元。從這個資料看,基本解釋了為什麼調控已經4個月了,一線城市房價,除部分郊區外,價格基本平穩!


另外近期,中國樓市有四大事件最為引人矚目。



第一件事:房貸利率進入九折時代


九折!這是春節後北京各銀行全面調整後的首套房利率,8.5折無處尋。隨後,天津、青島、廣州、重慶等20個城市紛紛向北京看齊。

 

北京、上海、深圳,房價最高的3座城市,其房貸利率在這個初春集體率先告別八五折邁入九折時代。

 

換了新市長的首都,在房價調控上充當急先鋒,甚至打破了18年的常規,從本月開始執行二套房貸款期限最長不得超過25年,30年期限從此成歷史。

 

限貸限購後繼續加碼。雖然將30年調為25年,對能購買2套房的北京居民來說,基本是隔靴搔癢,但期間不斷釋放的訊號卻不可忽視:為了控房價,延續18年的規定都能打破,沒有最狠,只有更狠。


房貸利率為什麼上調?槓桿牛的危機?


在加息週期下,高槓杆和利率敏感性部門將受到較大沖擊,比如債市、房地產、房地產鏈上的週期性行業、航空等。對於本輪牛市而言,利率的回升對樓市的衝擊將比以往更加顯著。


從2013年開始大陸居民買房的槓桿比例明顯上升,並且從2015年下半年開始加速上升,目前的槓桿比例已經接近50%的歷史高點,樓市銷售的火爆完全是由於加槓桿導致的。


另一方面,人口結構也意味著槓桿牛市難以為繼。從人口結構來看,年輕人的加槓桿能力是最強的,當人口結構趨向於老齡化時,加槓桿的能力將會下滑,也就無法繼續支撐房地產的銷售和房價了。而中國目前已經過了撫養比的拐點,人口結構將逐漸惡化,2016年的加槓桿遊戲難以持續下去。



第二件事:私募基金禁投16城市房產專案


2月13日,中國證券投資基金業協會發布檔案,禁止私募基金投資房價上漲較快的的城市的普通住宅專案,北京、上海。

 

沒有買賣,就沒有殺害。

 

而在一線樓市,現在是沒有投資,就沒有買賣;沒有買賣,就沒有傷害。

 

不僅要限制需求端,供給端也要卡住,遂成一線城市樓市的“凍結”狀態。



第三件事:“房地產稅要來了”風傳


2月12日前後,一則《房地產稅快來了!2017年房價終於要跌了?》在網路流傳。


然而,有點遺憾,其實,這不過是又一個不知從哪家媒體開始掀起的標題黨的惡作劇。

 

事件的源頭,是1月12日中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於創新政府配置資源方式的指導意見》,意見稱:“支援各地區在房地產稅等方面的探索”。

 

僅僅是中央對地方探索的表態支援,有人便煞有介事地驚呼:“房地產稅快來了!”

 

按照中國改革的經驗:地方先試點,中央再立法,中央開年即為地方探索打了強心劑,房地產稅的推出固然可能加快。不過,今年本屆人大任期將結束,房地產稅的諸多爭議尚未共識,今年立法通過房地產稅得可能性就顯得很低了。


立法通過房地產稅的事兒,估計得拋給下一屆人大了。請加油!

 

“房地產稅快來了”的說法之所以在坊間流傳,某種程度上,也反映在嚴格調控的陰雲下,市場和房企對政策加碼的擔憂。



第四件事:“房貸利息抵稅”引熱議


點燃這把火的是《人民日報》。


2月13日,《人民日報》的一篇《財稅改革,今年有啥大動作?》報道種,援引專家觀點稱,“下一步,可適當增加專項附加扣除專案,比如首套房貸利息等支出,以此降低中低收入群體稅負。”

 

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無確定時間表,無具體步驟。但是,“首套房貸利息抵扣個稅”的訊息卻躥升為熱點,尤其對年輕房奴來說,無異是天上掉餡餅。

 

有人為他們算了筆賬:

 

如果向銀行貸款為200萬元,30年,以等額本息方式還款,按照目前貸款基準利率計算,月均還款10614.53萬元,其中約5060元是利息。

 

假設購房者稅前月收入為1.5萬元,按照個稅政策(未扣除三險一金),應納稅1870元。

 

如果“首套房貸利息抵扣個稅”政策落地,貸款利息支出(5060元)可以作為稅前抵扣項,那麼個人所得稅的收入部分則為9940元(15000-5060),那麼只要應該納稅733元,比之前少了1137元。這樣一來,一年足足省了13644元。

 

這個禮包,乍看起來有點大。不過至少面臨3個問題:


1. 買房人佔大便宜了,沒買房的肯定會鬧意見。

2. 現在大城市限購限貸,“房貸利息抵稅”則會刺激買房,政策顯然左右互博,到時候政策怎麼協調?

3.這個假設其實有點勉強,不具備普遍參考性。稅前月收入為1.5萬元的人能貸到200萬元嗎?

 

我們不排除將來會推出“房貸利息抵稅”,但在目前環境下,僅停留在專家的設想中。


就像《人民日報》所說的那樣,也只是援引專家觀點,僅此而已。

 

此外,別忘了,“房貸利息抵稅”的出發點,是為了降低中低收入群體負擔。中低收入群體很難在北上深買房,國家現在也不鼓勵,相反,三四線城市的房子庫存很多,那才是政府扶持和國家鼓勵的重點。假如“房貸利息抵稅”最近3年落地,那麼第1站很可能在三、四線城市。


一年之計在於春。

 

回過頭來,看開年中國樓市發生的這4件怪事:


1. 上升的房貸利率

2. 私募基金禁投16個城市地產

3.“房地產稅”傳聞

4.“房貸利息抵稅”

 

兩條新規(“上調房貸利率”與“私募基金禁投地產”)都與限購城市相關,與去年國慶以來的收緊措施一脈相承。


而《房地產稅快來了!2017年房價終於要跌了?》的噱頭新聞,則顯示出在當下無形之手和有形之手的博弈中,氣氛緊張,結局懸念,是否出現壓死駱駝的最後一根稻草,讓人遐想。

 

總之,林林總總,拼湊而成的,是一幅“有形之手持續加碼,高位房價動彈不得”的畫面。

 

不過,敏感的人會發現,這並不是完整的故事。

 

去年12月的中央經濟工作會議上,關於樓市,除了要求“抑制房地產泡沫”外,還有那麼一句:“重點解決三四線城市房地產庫存過多問題”

 

其實這是雙線:一條是要穩住一線房價;另一條是解決三四線城市房地產庫存,也是今年的重點。

 

關於三四線城市,這裡有3大訊號再釋放出來:


訊號1:房產網站訪問量提高

 

黃岡訪問量上漲122%;梅州上漲108%;宿州上漲99%;安慶、宿遷上漲87%。其他上漲城市還有廣安、六安、揭陽、遂寧、南充等。


某大型房產網站將春節期間的日均訪問量同節前進行對比,結果發現,訪問量增幅排名前五的城市均為三線,相反,北上廣深訪問量降幅明顯,與成交量遇冷等不謀而合。

 

春節期間人員返鄉是一大影響因素,但是三線城市訪問量激增在以往真是罕見。


訪問量的資料異動,與該平臺的一項調查結果相符:“現居住一線、重點二線城市的人群對於三線城市住房均有強大購買慾望。”


訊號2:三四線城市的房價資料回暖

 

統計局的最新資料顯示,2016年12月一線和二線城市的房價多數微跌。


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 注:數字大於100,就是房價漲了,反之是跌

 

大部分典型的三四線城市,如唐山、溫州、泉州、宜昌,房價在微漲。


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一二線回落,三四線反彈,房價蹺蹺板無疑正在悄然往反方向擺動。

 

1月份,碧桂園銷售大漲288.8%,超萬科恆大,成全國房企冠軍。為什麼資料這麼好?因為,揚州、惠州、蚌埠等中小城市是碧桂園的主戰場。年初業績爆發,它得益於三四線樓市的回溫。

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訊號3:信貸傾向三四線城市

 

去年新增房地產貸款5.7萬億元,增幅57.9%,井噴的房貸助推一二線樓市瘋漲;而限購限貸潮之後,2017年信貸資源向三四線城市傾斜。

 

中國指數研究院近期發表報告認為,2016年一二線熱點城市新增貸款比重較高,2017年需求沒那麼大,信貸資源將結構性調整,趨於三四線城市傾斜。

 

從資金、政策再到社會意願,開年種種跡象顯示,2017年,很有可能是三四線城市房地產比一二線更暖和。


當然,是否在三四線樓市投資買房,還請各位讀者在綜合考慮了“自主還是投資”“升值空間”“自身家庭承受能力”等多個因素後,再出手。


為啥不敢讓房價暴跌?因為房子沒了,還得欠銀行錢!


未來,新房市場不排除少數開發商基於資金壓力而讓價走量,二手房市場亦可能出現一些坐擁多套住房的投機客降價出逃的行為。


房價跌了,不管你能不能按時還貸,銀行都有權收走你家房。房產貶值,銀行要你補足抵押!


以一個香港的購房者為例,故事是醬紫的:


“1997年的時候我買了一套價值742萬港元的房子,從銀行貸了667.8萬港元,可這間住宅到2003年就只值250萬港元了。”在香港一家律師行工作的趙先生,最終由於無法拿出更多現金來彌補抵押品的價值不足,不僅房子被銀行無情收走,而且還欠下銀行200多萬港元。


明明保證月供按時交給銀行,銀行沒有實際損失,沒有違約呀。


但危險的種子就是這樣被埋下的。需要明白:貸款合同的違約條款裡,可不僅僅包括不按時還款,還包括抵押物價值減少。


《銀行房屋按揭貸款合同範本》顯示:

“抵押期間由於乙方(購房人)的過錯或其他原因造成抵押物的價值減少的,乙方應在30日內向甲方(銀行)提供與減少的價值相當的擔保。否則,甲方有權要求乙方提前清償相當於抵押物價值減少部分的本、息。

如果乙方既不提供價值相當的擔保又不提前清償等值的貸款本、息,甲方有權宣佈貸款提前到期,要求乙方提前清償全部貸款本、息。”


房價腰斬,房沒了還惹一身債!


現在,朋友們知道房價暴跌為啥可怕了吧。已經貸款買房的朋友,快去把合同找出來,看看是怎麼約定抵押物價值不足的。



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